Sammud uue koduni

04. aprillil 2020.a. möödub 1,5 aastat oma kodu soetamisest. Kirjutan alltoodud postituses teemadest, mis on toimunud viimased 4-5 aasta Tartu kinnisvaraturul ning teemadest mis kaanesid kodu ehitamisel. Allpool toodu on minu enda isiklik kogemus ja läbielatu ning ei pretendeeri absoluutsele tõele - emotsioon on ju igaühel erinev. Minu kodu on minu nägu ja lastud ehitada hoole ja armastusega arvestades minu ratsionaalsust. Algul oli küll minu soov, et saaks kodu valida koos kellegiga koos, kuid nagu ajalugu näitas, siis jäi palju kompromisse seetõttu tegemata, arvestades minu võimalusi ja nõudlikkust (ei soetanud ja sisustanud kodu põhimõttel "käib kah" või keskpärane). Samas iga uus kodu (maja, ridaelamuboks, korter) tekitab uuena positiivset emotsiooni. NB! Maaklerid kasutavad seda väga hästi ära 😊. (Samuti nagu autot ei osteta kütusekulu järgi).

Kirjutan punktide kaupa nii on ehk kergem jälgida. Soovitus on alustada visioonist ning kui on projektivalik tehtud, siis mõelda läbi esmajoones köök ja elektrilahendus. Tänapäeval soetatakse palju kodusid kahjuks paberilt.

Visiooni loomine

Olin enese jaoks loonud visiooni – milline peaks minu tulevane kodu olema – ehitaja ütles et ta pole varem näinud sellist koduostjat, kes käis oma kaustaga objektil 😊. Etteruttavalt võin öelda, et mu praeguses kodus on üle 90% loodud visioonist täidetud. Olen selles mõttes rahul, et 100% visiooni taga ajamine ei oleks õnnestunud, sest see on mu esimene kodu. Väga lihtne oleks detailides eksida.

Samamoodi aitas visiooni luua lapsepõlves läbi elatud elutingimused – ahiküte, pesemine kord nädalas saunas, WC väljas kuivkäimlana, ruumi puudus, loomade kasvatamisest tulenev ebamugavus. Ma ei kurda või ei heida ette oma lapsepõlve, vaid ma ise soovisin kõike teha teisiti, sest ainult läbi heaolu luuakse uut väärtust. Oluline oli mõista vanemate võimalusi ja mõttemaailma. Viinamarjad ei ole hapud või kättesaamatud – paljud suruvad oma unistused maha, sest nad ei usu piisavalt neisse. Samas need, kes olid suhelnud enne mu kodu soetust minuga, ei uskunud piisavalt minusse (PS! Egas ma ka ise kõike ei uskunud).

Kodu omamine või üürimine

Raamatus "Babüloni rikkaim mees" oli välja toodud mõttetera, et üks mehe ülesanne elus on pere jaoks kodu omamine. Olin elanud 13 aastat üürikorteris. Investeerimise ja vabaduse koha pealt on kõike soodsam üürida, kui välja osta. Kuid nagu tunnetasin naistega suhtlemisel, siis minu "poissmehe" üürikorter (oli mugavustega kööktuba koos magamistoaga suuruses 35m2) ei vastanud naiste ootustele. Tegelikult olin ju kogu Tartus oleku aja (alates maist 2012) vaadanud ringi kinnisvaraturul, kuid polnud sobivat leidnud. Sest oli valida - kellegi vana või uus arendus. Samas kellegi poolt sisustatud korteris tuleb leppida eelmise omaniku valikutega. Üürikorteri vahetamine on oluliselt lihtsam kui (pangalaenuga) ostetud korteril. Samas praegust kodu omades olen aru saanud, et selle hinna ja kvaliteediga kortereid ei üürita välja ning samas oleks üüri hinnatase olnud mõttetult kallis.

Samas on keeruline hinnata, kas kodu on investeering või kulu. Samas kogu üürikorteri perioodi sain kasvatada oma investeerimisportfelli, mis tänaseks päevaks toimib juba päris korralikult. Huvitav et rohkem hinnatakse seda, mis on käega katsutav ja vähem seda mis on virtuaalne, kuigi kodu pigem nõuab igapäevaselt investeeringuid, investeerimisportfell aga toodab rahavoogu.

Elukoha finantseerimine.

Üldjuhul võiks olla esimene sissemakse olla kuni 20% kodu müügihinnast. Samas noorpere (vanuses kuni 35a) või noore spetsialisti (vanuses kuni 40a, kodu soetus A, B, C energiamärgisega kodu) laenu saamiseks on võimalik kaasata Kreedexi käendus, seega saaks 10% sissemaksega. Panga seisukohalt võiks teha enda finantsvõimekuse test – kas 7% intressiga oleks laenu tagasimakse maksimaalselt kuni 40% netosissetulekust. Muidugi kaaslase sissetulek ning täiendav panditav vara tõstab finantsvõimekust. Noorte seisukohast peaks hindama seda, et kui „liblikad kõhus“ periood läbi saab, et kas siis ollakse võimelised koos laenu teenindama. Samas panka huvitab väga kas finantseeritava objekti väärtus ajas kasvab, jääb samaks või langeb. Šveitsis antakse laenu ka 100 aastaks, Eestis maksimaalselt 30 aastaks. Tean, et kvaliteetselt ehitatud betoon maja väärtus pigem ajas kasvab kui langeb. Seda iseloomustab kõige paremini Warren Buffet’i mõte: „Hind on see, mis Sa maksad, väärtus on see, mis Sa saad“.

Minu jaoks oli oluline, et oma investeerimisportfelli ma ei puutu – sest selle uuesti taastamine samale tasandile tähendab kaotatud aega. Samas vanemate juurde täiendava tagatise küsimine ei tulnud ka päevakorda. Samas ei soovinud ka ülejala teha. Kuigi jah esimese sissemakse kokku saamine võttis veidi aega, kuid pangas läks laenu saamine piisavalt kiiresti tänu minu korrektsele oma finantside haldamisele. Võtsin pangalaenu maksimaalse tähtajaga, sest alati saab laenu varem tagasi maksta. Samas senikaua kui laenuintress on madalam kui inflatsioon, saab keskenduda elus teistele väärtustele.

Finantsvõimekus

Samas finantsvõimekus seadis ka omad piirid. Korralik maja maksab suurusjärgus 250 000 - 300 000 eurot (st. vähemalt 1500 EUR/m2) ja ei pidanud võimalikuks sellist investeeringut teha. Lääne-Euroopa ja USA seisukohalt võiks kodu maksumus olla inimese 3-4 aasta sissetulek. Kuna Eestis on elatustase madalam võiks kodu maksimaalne maksumus olla 5- 6 aastasissetulekut. Usun, et see on üsna objektiivne hinnang inimeste krediidivõimekusele. Samas eestlastele on piltlikult kombeks omada 200 000 EUR autot ja 20 000 EUR kodu, mis tegelikult võiks olla vastupidi. Lähtusin endal kodu soetamisel sellest argumendist, et kodu on püsiva väärtusega ja pikaajaline ning auto on tarbeese.

Asukoht

Kodule olid asukohalised piirangud – Emajõest põhja poole jäävad piirkonnad oli välistatud (Annelinn, Ihaste, Raadi, Jaamamõisa, Eesti Rahva Muuseum ümbrus) ning asukoha poolest oleks kodu asukoht olla Tartu lõuna poolses osas. Üks põhjustest oli, et kõik asuks käe-jala juures, et ei peaks kogu aeg autot või ühistransporti kasutama. Linnast väljas elades on siiski vaja liikumiseks perele 2 autot (autode maksumused tuleb arvestada kodu maksumusele juurde). Samas ei oleks tööstust ligi (Tõrvandi), kõrgepingeliine, suurt maanteed. Samas tuleb arvestada, et Tartu ümbruses toimub vilgas ehitustegevus, st. linna äärde soetatud kodu on mõne aasta pärast päris korralikult linnas asuv.

Vanade arendused ja hinnatase

Huvitav on asjaolu, et paljusid eelmise buumi (2007 – 2008) ajal ehitatud maju ja kortereid on tulnud praegu müüki sama m² hinnaga, mis on praegu uusarenduste hinnad. Arvestades 10 aastat tagasi keskmist palka ja nüüd, siis on ostujõud praegu kõrgem. Paljudel tol ajal soetatud kinnisvara pangalaenu jääk on võrdsustunud kinnisvara turuhinnaga, millest püütakse nüüd lahti saada. Oluline on märkida, et 10 aastat tagasi ehitatud hoonetel puudub energiamärgis, st. ülalpidamiskulud on oluliselt kõrgemad kui tänasel päeval ehitatud majadel. Samas tänastel majadel on kõike tüüpilisem elamu „C“ energiamärgisega. Uskuge 1300-1500 EUR/m² müügiga elamul ei saa olla „A“ või „B“ energiamärgist (* ühel arendusel oli kirjas, et esitatud energiamärgis kehtib ainult 2 aastat). „A“ energiamärgis on passiivmaja ning siin ei piisa ainult maaküttest ning müügihind on kindlasti üle 2500 EUR/m². Samas 2007-2008 ehitati ka kehvema kvaliteediga materjalidest rohkem.

Elukoha tüüpide võrdlus ja kodu planeering

Imelik, et kinnisvara turul ostetakse kõike mida kätte saab. Peamine müügi-ostu kriteerium, et kui Te praegu ei osa, siis jääte päris ilma. Arvestamata kinnisvara asukohta, praktilisust, ehituskvaliteeti, planeeringut, energiamärgist. Ja seda kõike käsitlen alljärgnevana nii korteri, ridaelamuboksi kui ka maja seisukohalt. Eesti Kunstiakadeemia õppejõud Mart Kalm ütles ühes intervjuus, et kodu planeering paneb paika seal elamise energeetika. Kui korter on näiteks 100 m², millest esik ja koridor on 30 m2 ja lastetoad alla 10 m2, siis on midagi viltu (rõhk on pandud üldruumidele, mida ei kasutata piisava koormusega). Samas soovivad kõik kinnisvara arendajad läbi arhitekti silmade silma paista atraktiivsuse ja unikaalsusega. Uskuge mind vähestel arendajatel on see õnnestunud. Objektid vähemalt Tartus ja linna lähedal hakkavad planeeringud korduma.

Elekter. Tegelikult kui on juba teada kodu planeering, siis võiks läbi mõelda elektrilahenduse, juhul kui saab sel teemal veel kaasa rääkida. Pigem olgu mõni pistikupesa rohkem kui vähem. Samas kui kodus on koridor üle 2 m pikk, siis võiks olla veksellülitid. Pistikute lahendus on eraldi lahendusena nii suures toas televiisori taga, kabinetis kui ka magamistoas. Suures toas ja magamistoas lahendasin valgustuse läbi dimmertatavate valgustite. Televiisori taha lasin panna 8 pistikupesa. Uskuge kõik need lähevad käiku. Kabinetis on minimaalselt vaja kirjutuslaua ümber 6-7 tk. Lasin muuta tubades ka valgustite asukohta ning lisasin kohtvalgusteid juurde.

Köök on kodu süda. Enamik planeeringuid on avatud köögina. Ise oleksin eelistanud eraldi ruumina kööki, kuid saab ka avatud köögiga hakkama. Üldjuhul on planeeringu viga see, et köögi jaoks jäetakse liialt väike pind, kuhu peab ära mahutama külmkapp, nõudepesumasin, pliit, ahi, kubu. Samuti peab olema piisavalt tasapinda. Õige tulemuseks soovitan kasutada sisekujundajat, kes oskab näha proportsioone ning soovitada õigeid materjale ja tasapindade ja köögitehnika asetust.

Palju tehakse kodudesse nurgataguseid ja väikseid panipaiku. Mis eesmärki need täitma peaksid? Parem teha üks korralik ruum või tuba, mitte ei hakka panipaikadega tubade suuruseid väiksemaks tegema. Korraliku suurusega tuppa on võimalik tellida korralik kapp või riiul kuhu saab asjad hoiule panna.

Samamoodi on planeeringutes tehtud teravnurgad või kaares seinad, mitte täisnurkadega tubasid. Üldjuhul jäävad need alakasutusega või siis tuleb tellida erimööbel. Või siis on tubadel mõistlik suurus, aga tehakse ristkülik, kus on piklik tuba, aga ei saa korralikult ära paigutada voodit, lauda ja kappi.

Garderoobid on kõige efektiivsemad kui on see on integreeritud ruumi, mitte eraldi ruumina. Ka ainult riidekapp ei ole efektiivne. Eraldi ruum annaks efekti siis kui see oleks vähemalt 6-8 m² suur. Tavaliselt on see alla 4m2. Nii väikses ruumis läheb pool pinda ju kaotsi tänu sellele, et inimene peab ka sinna ruumi ära mahtuma. Samas ettevaatlik peaks olema ka erimööbli tegijatega - paljud on siiski ainult müügimehed.

Samuti kas liiga väiksed või liiga suured rõdud. Väike rõdu on alla 3m2 ja suur rõdu (terass) on üle 15m2. Kumbki on olemuselt ebaratsionaalne - esimest ei saa kasutada sihtotstarbeliselt ning suur rõdu kasutamine jääb suure tõenäosusega ala kasutusega. Või kui rõdu ongi mõistliku suurusega, siis liiga kitsas selleks, et seal elu nautida (istuda 4 inimesega). Kõrgematel korrustel terass on küll taevale (loe päikesele) lähemal, kuid talvel pole lund kusagile panna. Samas tuleb tähelepanelikult jälgida kas rõdu on arvestatud korteri pinna sisse või mitte. Läbi selle langetatakse korteri müügi m² hinda.

Saun vs vannituba. Seda võib ka pesemisruumiks nimetada. Olen näinud ridaelamubokse suurusega 120m², kus polnud sauna. Miks nimetan ka seda ruumi pesemiseruumiks, sest osades kodudes on see alla 4m² suur ruum. Minu arust on see ruum just see, kus luuakse emotsioon hommikul terveks päevaks või õhtul magamaminekuks. Kui see ruum on väike, siis see hakkab ängistama. Saunaks on vaja leiliruumi. Ka siin on arendaja erinevalt lahendanud. Leiliruum alla 2m² ei ole mugav lõõgastumiseks. Samas püütakse võimalusel nii saun kui ka vann paigutada ühte ruumi. Samas alla 100m² kodusse ei ole mõistlik mõlemat paigutada. Saunakeris võiks olla ka moodsam, st. kas seinalt juhitav või läbi äpi, kuid mitte kerise juurest nuppudega reguleeritav (odavam lahendus). Vannituba ei sobinud mulle, sest minu jaoks on ebamugav vannis duši all käia. Saunakerise juures on oluline ka selle võimsus - mul on 8kW 2,8 m2 jaoks. See on minu jaoks paras. Väiksem keris ei oleks piisav olnud.

Vannitoas on oluline ka äravoolutrapp. Kui vähegi kannatab pange renntrapp. Seda tuleb muidugi ehitajale öelda ehituse alguses, kuid uskuge selle töökindlus ja ilu on oma hinda väärt.

Arenduste puhul ei ole mõeldud vannitoas ribiradiaatorite ehk käterätikuivatite peale. Ei tea mismoodi peale pesemist see rätik kuivaks peaks saama. Pidevalt rõdule kuivatama viima.

Järgmise pidepunktina panipaiga olemasolu. Ridaelamuboksis on tavaliselt välisukse juures kamber kuni 3m². Peale muruniiduki ja jalgrataste sinna ju midagi rohkem ei mahu. Samas muruplats mida niita, asub teisel pool maja (järelikult viiakse muruniiduk platsile läbi suure toa). Uutes kortermajades on tavaliselt panipaik samuti soklikorrusel maksimaalselt 2-4 m2. Samas keldri otstarbekust sel ei ole (liiga soe ruum).

Majadel ei ehitata enam keldrit. Panipaigana kasutatakse kas garaaži või siis tuleb abihoone eraldi ehitada. Uuema aja mood on parkimiskoha ja panipaiga eest küsida täiendavalt raha (tavaliselt see läheb läbi, sest ostja emotsioon on juba laes 😊). Samas arvestage panipaik ja parkimine korteri hinna sisse, mis on tegelikult ju marginaalsed (10% ringis) kodu maksumust arvestades.

Trepi olemasolu. Usun et selles küsimuses jagunevad arvamused kaheks – ühed pooldavad ja teised mitte. Tänapäeval on ka populaarne ka isegi kortermajas ehitada korter läbi kahe korruse. Puhtalt emotsionaalne otsus, ratsionaalsusega vähem pistmist. Eriti just kui on tegemist laisa inimesega. Samuti võiks keelustada, et treppi ei ehitata kui elamispind on alla 120 m2. Olen näinud ka planeeringuid, kus 70m2 korterisse ehitatakse läbi kahe korruse trepp – trepikoda moodustab vähemalt 7m2 pinda, mis on ebaratsionaalne. Samas pensionieas pole trepp liikumisel kõige praktilisem. Samas ehitada horisontaalselt veidi suurem pind ilma trepita elamispind kui kitsama pinna trepp ning kahe korruselisene. Paljude jaoks on trepp vajalik selleks, et allkorrusel oleks elu ja ülalkorrusel puhatakse. See tundub algul vajalik, kuid pikas plaanis ei ole see vajalik.

Uutes majades on valikuliselt ehitatud ka lift. See on kindlasti boonuseks, kuigi seaduses on kirjas, et see on vajalik alates 5. korruselistes majades. Uskuge see on tõesti lisavõimalus, mis aitab elukorraldust mugavamaks teha. Nii lastekärudega või poest tulles kottidega liikumiseks.

Tubade planeering. Paljud müüvad planeeringut päikese poole. Teadke et valgus ja soojus on tähtsad, kuid juba „C“ energiamärgisega lähevad toad päikese käes piisavalt soojaks (loe palavaks), kus see hakkab segama igapäeva elamist. Mis mõte on tõmmata ruloo ette, et tuba palavaks ei läheks ning elada pimedas.

Samuti on oluline ukse asukoht ruumis. Ühes toas lasin ust nihutada, sest varasemas planeeringus avanes uks keset seina, kus mõlemale poole ust jäi ruum, mida oleks väga raske täita (kivi arhitekti kapsaaeda).

Uksed. Uksed on sisustuselement, mis on pidevalt kodus kasutuses. Seetõttu on oluline, et need oleksid kvaliteetsed. Mina lasin oma ustel panna peidetud hinged, magnetlukud ja ka ukse käepidemed vahetasin võrreldes standardlahendusega ära.

Autode parkimine. Tavaliselt küsitakse selle eest eraldi tasu juba. Suurte korterite puhul on boonuseks 2 parkimiskoha olemasolu. Kurb on see, et kuna maja juures on vähe ruumi, siis on üldjuhul parklakohad kitsad. Samuti ei ole arvestatud ka saabuvate külalistega.

WC nüansid. Ka siin on eri lahendusi. Lisaboonuseks on 2 WC olemasolu suuremas korteris. Samas väiksema WC planeerimisel eelistaksin seda, et WC uks avaneks külje pealt – siis oleks ühes otsas WC pott ja teises otsas normaalmõõtmetes kraanikauss. Otsast avanev WC uks seab valiku ette väiksema kraanikausi, mida on ebamugav kasutada. Samas jätsin praegu ehitaja poolt paigaldatud äärega WC potid, kuigi kaasajal on ilma ääreta WC-potid olemas, mis WC poti puhastamist kergendab. Vaikselt sulguvad WC poti kaaned on vist juba loomulik kaasaegsetes arendustes. WC võiks siiski ka olla bideedušš – lisaboonusena (seda pidid kasutama arstid ja välismaalased).

Arendaja ja ehitaja

Enne investeeringu tegemist tuleks arendaja ning tema poolt välja valitud ehitajale teha taustauuring. Üldiselt on internetis piisavalt infot arendaja eelnevate objektide, finantsnäitajate, juhtkonna, kogemuste kohta. Üldjuhul tuleb selgeks teha, kas ehitatakse müügiks (teadke selleks hoitakse materjalide ja kvaliteedi arvelt kokku) või ehitatakse reaalselt kellegile kodu. Üldjuhul alla 5 miljonilise aastakäibega arendaja / ehitaja pigem klassifitseerub müügi peale. Oluline on arendaja juures ka see, et kas saab kaasa rääkida materjalide ja planeeringute teemal. Seetõttu tänan ka ehitajat selle eest, et peale seinte, WC pottide ja leiliruumi läks kõik vahetusse.

Arendaja ja ehitaja oluline kriteerium on ka nende vaimne võimekus. Milliseid lahendusi on pakutud ja kas neid on võimalik vahetada? Üldjuhul saab aru materjalide kvaliteedi ja hinna järgi aru tegelikust kodu väärtusest.

Sisekujundaja

Mina kasutasin oma kodu sisustamisel sisekujundajat. Antud asjaolu tingis see, et kuna kodu ehitati suures osas veebruarist augustini, siis tööalaselt ning ka isiklikult ei olnud ajapuudusel võimalik osaleda materjalide ja värvide valikul. Ma olen väga tänulik oma sisekujundajale, kes tegi peamised valikud minu eest, et kodu oleks ühes tükis tervik. Siia kuulus nii köögimööbel, parkett, seina ja laevärvid, efektseinad, garderoobikapid. Arvestades kodu maksumust, siis sisekujundaja summa on marginaalne arvestades lõpptulemust.

Sisustus

Olen kodu sisustanud elemntaarsega -köögimööbel, suure toa diivan, magamistoas voodi ja garderoob ning kabineti sisustus. Kodu sisustamisel peab lähtuma üldisest kontekstist. Ei saa odava mööbliga sisustada kõrgema kvaliteediga ehitatud kodu. Seega olen sisustanud tasa ja targu. Palju jääb ka tulevase kaaslase valida, sest põhiasjad on soetatud, milles ma hinnaalandust ei teeks. Üldjuhul pool kodu maksumusest läheb sisustuse peale. Enne uue kodu soetamist käisin naabermajas sooviga soetada sama planeeringuga korter. Kuigi nii mees kui naine olid tegevad kinnisvara valdkonnas, ei suutnud nad mulle oma kodu müüa. See lihtsalt nägi "odav" välja. Palju oli standard lahendusi ja korteri sisustus ei olnud kooskõlas ümbritsevaga.

Ülalpidamiskulud

Korteri kommunaalkulud vastavad minu ootustele. Arvestades küttekulu – 88m² suurusega korteriga on selle talve küttekulu (maja on ühendatud linna keskküttesüsteemi) 40-45 EUR, mis on tõesti soodne („C“ energiamärgisega hoone). Tartu linnas on joogivesi küll kvaliteetne, aga muu tarbevesi on katlakivi täis. Seega peaks olema igal kodul ka kodufond, mille suuruseks on suurusjärgus 4% kodu turuväärtusest. Selle raha abil saab katta jooksvad hooldus- ja remondikulud. Tervele majale vee pehmendajat ei saa panna, sest paar korterit on sellele vastu.

Kokkuvõte

Kodu soetusega saabus uus eluetapp mu ellu. Kodu ehituse- ja sisustamisele kulus minimaalselt 200 tundi. Aga lõpptulemus on seda väärt, arvestades et see on mu esimene kodu ning ehitaja jõudis rohkem küsida kui mina vastuseid anda. Ülalpool toodud nüansid olid peamiselt, millele oli vastuseid vaja, kuid uskuge kõiki detaile pole siin välja toodud. Oma maja ehitamisel oleks nüansse oluliselt rohkem Tänud ehitajale osutatud panuse eest, sest ma polnud kõige lihtsam klient, kuid ma sain endale kodu, mida soovisin nii kvaliteedi kui ka energeetika poolest.

Ja neile, kes ei uskunud minusse - suured asjad võtavadki aega, eriti kui lõpptulemus on ootamist väärt. Surve all olemisega tavaliselt head lahendused ei teki.

Loodan et nii mõnigi minu blogi lugeja saaks ülaltoodud näpunäidetest kasu oma kodu soetamisel ja sisustamisel.